Cấm chia lô, bán nền và cuộc “chạy nước rút” của giới đầu tư
Chủ trương cấm phân lô, bán nền dường như đang trở thành liều “doping” đối với giới đầu tư địa ốc, khi động thái gom hàng, chạy nước rút đang dần xuất hiện tại nhiều khu vực trên địa bàn Hà Nội.
Cơ hội mua đất giá rẻ
Nhìn nhận từ giới đầu tư địa ốc Hà Nội cho thấy, dường như chưa bao giờ thị trường bất động sản lại rơi vào cảnh khó khăn như lúc này.
Không chỉ là giá giảm hầu hết các phân khúc, từ chung cư cao cấp, trung cấp cho đến đất dự án…, mà giao dịch mua bán cũng gần như bất động, lác đác chỉ có một vài thương vụ đối với đất thổ cư hay đất dự án cắt lỗ.
Khảo sát của VnEconomy cho thấy, đất dự án tại các khu vực dọc đại lộ Thăng Long gần như giảm từ 10 - 30% sau một thời gian nằm ở mức cao ngất ngưởng.
Điển hình như đất tại một số dự án thuộc khu vực Bắc An Khánh, Nam An Khánh… đã giảm từ 10 - 15 triệu đồng/m2, xuống chỉ còn khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2, tùy vị trí và tên tuổi của dự án.
Xa hơn một chút, chạy dọc theo trục đường này lên khu vực Hoài Đức, Thạch Thất… giá đất cũng đã mềm đi rất nhiều so với thời điểm một năm về trước. Đất dự án, đất thổ cư của dân địa phương rao bán tại khu vực này hiện chỉ dao động trong khoảng 10 - 20 triệu đồng/m2, trong đó hầu hết đều được người bán ưu ái điều kiện thương lượng hoặc chiết khấu.
Ông Vũ Mạnh Hải, Phó giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Bắc Việt nhìn nhận, giá đất tại khu vực Tây Hà Nội hiện đã gần như chạm đáy, thậm chí có một số chủ đầu tư do sức ép vốn vay từ ngân hàng đã chấp nhận bán hòa vốn, hoặc lỗ một vài trăm triệu đồng cho một lô đất trên trục đại lộ Thăng Long.
Trong khi đó, đất dự án cũng như đất thổ cư tại nhiều khu vực ở phía Đông, phía Nam Hà Nội cũng đã giảm nhiệt khá nhiều. Đất thổ cư tại các khu vực thuộc Thanh Trì, Long Biên, Đông Anh hầu hết đã giảm từ 5 -7 triệu đồng/m2, sau khi có tăng nhẹ so với thời điểm sau Tết Nguyên đán.
Điển hình như đất thổ cư tại khu vực xung quanh chân cầu Vĩnh Tuy thuộc Phường Thạch Bàn (Long Biên) hiện chỉ còn từ 30 - 35 triệu đồng/m2 (trong ngõ), giảm khoảng 5 triệu đồng so với vài ba tháng trước.
Đất tại các xã như Hải Bối, Cổ Điển, Phương Trạch (Đông Anh)… hiện cũng được các chủ nơi đây ra giá mềm hơn hồi đầu năm rất nhiều, chỉ trên dưới 30 triệu đồng/m2, thay vì "hét" 40 triệu đồng khi VnEconomy khảo sát cách đây vài tháng.
Theo ông Hải, sở dĩ giá đất Hà Nội giảm nhanh chóng chủ yếu là do tác động của chính sách thặt tín dụng của nhà nước. Theo vị này, cho dù thống kê tín dụng bất động sản Hà Nội chỉ khoảng 15%, nhưng thực tế rất nhiều cá nhân, tổ chức đầu tư địa ốc Hà Nội bằng hình thức này, hình thức khác, núp bóng doanh nghiệp sản xuất… đều có dính dáng đến vốn của ngân hàng.
Do vậy, khi chủ trương thắt tín dụng được đưa ra thông qua việc đẩy lãi suất cho vay lên tới 25 - 27%, đa phần nhà đầu tư đều như “cá mắc cạn”, nên cảnh mua bán đìu hiu, thậm chí bán tháo cũng không có gì là khó hiểu.
Còn với người dân có đất, sở dĩ họ cũng phải giảm giá là do vay vốn để sản xuất từ ngân hàng gặp khó vì lãi suất cao, nên bất đắc dĩ buộc họ phải tính đến chuyện cắt đất bán. Và khi mà thị trường trầm lắng, người mua thưa thớt thì việc phải giảm giá là điều đương nhiên.
"Chạy nước rút"
Gần đây, trên các diễn đàn bất động sản, chủ đề được giới đầu tư quan tâm là đề xuất cấm chia lô, bán nền tại tất cả các khu vực trên địa bàn cả nước vừa được Bộ Xây dựng gửi lên Thủ tướng.
Thực tế, đây không phải là một chủ trương hoàn mới của Bộ 98wim bởi trước đó, cơ quan này cũng đã ban hành văn bản nghiêm cấm hoạt động trên. Tuy nhiên, trước đây Bộ 98wim chỉ cấm đối với các dự án thuộc khu vực đô thị, thành phố, còn lại các khu vực khác vẫn được phép chia lô, bán nền.
Thế nhưng, với giới đầu tư Hà Nội, đề xuất trên cũng có nghĩa rằng, việc cấm chia lô bán nền sắp tới sẽ được siết chặt hơn và gần như “lệnh cấm” được Thủ tướng thông qua chỉ còn là vấn đề thời gian.
Rõ ràng đây là một cú sốc lớn đối với giới đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi ai cũng hiểu rằng, từ trước tới nay, lợi nhuận thu được từ các thương vụ đất dự án lớn gấp nhiều lần so với căn hộ hay đất thổ cư.
Và cũng như tâm lý chung của mọi giới đầu tư, khi mà một chủ trương dự kiến sẽ được thực hiện thì sở trường “chạy trước” của giới đầu tư địa ốc Hà Nội lại được thể hiện bằng những động thái tìm mua gom đất dự án trước thời điểm “giờ G”, cho dù xét trên mặt bằng chung, thị trường vẫn trong tình trạng trầm lắng.
Anh Trịnh Viết Thanh, một nhà đầu tư chia sẻ tại buổi giao lưu của Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cuối tuần qua: “Bạn bè tôi đều khuyên vào thời điểm này nên tìm mua đất dự án trước khi kiến nghị của Bộ Xây dựng được thông qua, bởi trong tương lai, khi mà các chủ đầu tư không được phép chia lô, bán nền nữa thì cá nhân nhà đầu tư nào có đất dự án trong tay sẽ thắng lớn”.
Hơn nữa, theo anh Thanh, giá đất tại nhiều khu vực của Hà Nội, đặc biệt là đất dọc tuyến đường Láng - Hòa Lạc, Lê Văn Lương… trong thời gian qua đã bị thổi giá lên rất nhiều, hiện đang dần trở về giá trị thực, do đó nếu không phải vay vốn ngân hàng thì đây đang là thời điểm giới đầu tư nên mua vào, chờ thị trường ấm lên sẽ có lợi nhuận cao.
Tuy nhiên, điều khiến không ít nhà đầu tư băn khoăn là nên rót tiền vào khu vực nào bởi muốn chen chân vào các dự án có tên tuổi trên địa bàn thì vẫn phải trả tiền chênh cho nhà đầu tư thứ cấp trước đó một khoản chênh không nhỏ.
Trong khi đó, với những dự án nhỏ, không tên tuổi thì lại lo ngại về độ an toàn và tính hợp pháp của dự án, nếu không kiểm tra kỹ càng và có hiểu biết tường tận.
Khảo sát của VnEconomy tại các sàn giao dich bất động sản trên địa bàn Hà Nội cho thấy, xu hướng tìm mua đất dự án đang bắt đầu xuất hiện trong giới đầu tư, trong đó khu vực được giới đầu tư quan tâm và xem như là tâm điểm vẫn là các dự án nằm dọc theo trục đường 32, nối từ Mai Dịch lên thị xã Sơn Tây.
Theo lý giải của giới đầu tư, trong tương lai khu vực phía Tây vẫn là tâm điểm của thị trường nhà đất Hà Nội. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư không trường vốn, chắc chắn sẽ không thể chen chân vào các dự án dọc trục Đại lộ Thăng Long vì đất ở đây đã bị thổi giá từ 1 - 2 năm nay.
Do đó, cùng với trục hồ Tây - Ba Vì (dự kiến sẽ được xây dựng), trục quốc lộ 32 được cho là tâm điểm thu hút giới đầu tư vì giá tại nhiều dự án dọc theo trục đường này vẫn “mềm” hơn nhiều so với khu vực xung quanh.
“Thị trường trầm lắng suốt từ sau thời điểm nghỉ lễ 30/4. May thay, một vài tuần gần đây đã bắt đầu có một số khách hàng đến tìm mua đất dự án khu vực Hoàng Quốc Việt kéo dài, trục đường 32… Trong tuần qua, chúng tôi đã bán thành công hai lô đất thuộc dự án Kim Chung - Di Trạch”, ông Phạm Ngọc Dương, Trưởng bộ phận bán hàng Sàn giao dịch bất động sản Quang Minh cho hay.
Cũng theo ông Dương, hiện trong giới đầu tư dường như đang xuất hiện một động thái mới nhằm "chạy nước rút" trước thời điểm chủ trương cấm chia lô, bán nền trở thành hiện thực. Do đó, không ít nhà đầu tư cá nhân đang có xu hướng đẩy mạnh tìm mua những lô đất dự án có vị trí đẹp, với giá hợp lý với mục đích gom hàng chờ khi nguồn cung từ các chủ đầu tư tổ chức bị "cấm cửa" sẽ tung ra nhằm thu lợi nhuận cao.
Còn theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, về lâu dài, đầu tư vào đất dự án vẫn có nhiều triển vọng sinh lời cao. Thứ nhất là do chủ trương cấm chia lô bán nên của nhà nước sẽ khiến nguồn cung trở nên hạn chế rất nhiều.
Hơn nữa, trong số hơn 200 dự án bất động sản trên địa bàn Thủ đô đã và đang chờ được phê duyệt, thì đa phần trong số đó là dự án chung cư cao tầng. Như vậy, chắc chắn nguồn cung căn hộ trong tương lai sẽ dồi dào hơn, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn về giá và vị trí, địa điểm…
Điều đó cũng đồng nghĩa với việc, cửa sinh lời cho nhà đầu tư đối với phân khúc này cũng ngày càng hẹp đi.
Nhìn nhận từ giới đầu tư địa ốc Hà Nội cho thấy, dường như chưa bao giờ thị trường bất động sản lại rơi vào cảnh khó khăn như lúc này.
Không chỉ là giá giảm hầu hết các phân khúc, từ chung cư cao cấp, trung cấp cho đến đất dự án…, mà giao dịch mua bán cũng gần như bất động, lác đác chỉ có một vài thương vụ đối với đất thổ cư hay đất dự án cắt lỗ.
Nguồn cung đất dự án đang được cho là ngày càng khan hiếm nếu như chủ
trương cấm chia lô bán nền được thực hiện nghiêm túc.
trương cấm chia lô bán nền được thực hiện nghiêm túc.
Khảo sát của VnEconomy cho thấy, đất dự án tại các khu vực dọc đại lộ Thăng Long gần như giảm từ 10 - 30% sau một thời gian nằm ở mức cao ngất ngưởng.
Điển hình như đất tại một số dự án thuộc khu vực Bắc An Khánh, Nam An Khánh… đã giảm từ 10 - 15 triệu đồng/m2, xuống chỉ còn khoảng 30 - 50 triệu đồng/m2, tùy vị trí và tên tuổi của dự án.
Xa hơn một chút, chạy dọc theo trục đường này lên khu vực Hoài Đức, Thạch Thất… giá đất cũng đã mềm đi rất nhiều so với thời điểm một năm về trước. Đất dự án, đất thổ cư của dân địa phương rao bán tại khu vực này hiện chỉ dao động trong khoảng 10 - 20 triệu đồng/m2, trong đó hầu hết đều được người bán ưu ái điều kiện thương lượng hoặc chiết khấu.
Ông Vũ Mạnh Hải, Phó giám đốc Sàn giao dịch bất động sản Bắc Việt nhìn nhận, giá đất tại khu vực Tây Hà Nội hiện đã gần như chạm đáy, thậm chí có một số chủ đầu tư do sức ép vốn vay từ ngân hàng đã chấp nhận bán hòa vốn, hoặc lỗ một vài trăm triệu đồng cho một lô đất trên trục đại lộ Thăng Long.
Trong khi đó, đất dự án cũng như đất thổ cư tại nhiều khu vực ở phía Đông, phía Nam Hà Nội cũng đã giảm nhiệt khá nhiều. Đất thổ cư tại các khu vực thuộc Thanh Trì, Long Biên, Đông Anh hầu hết đã giảm từ 5 -7 triệu đồng/m2, sau khi có tăng nhẹ so với thời điểm sau Tết Nguyên đán.
Điển hình như đất thổ cư tại khu vực xung quanh chân cầu Vĩnh Tuy thuộc Phường Thạch Bàn (Long Biên) hiện chỉ còn từ 30 - 35 triệu đồng/m2 (trong ngõ), giảm khoảng 5 triệu đồng so với vài ba tháng trước.
Đất tại các xã như Hải Bối, Cổ Điển, Phương Trạch (Đông Anh)… hiện cũng được các chủ nơi đây ra giá mềm hơn hồi đầu năm rất nhiều, chỉ trên dưới 30 triệu đồng/m2, thay vì "hét" 40 triệu đồng khi VnEconomy khảo sát cách đây vài tháng.
Theo ông Hải, sở dĩ giá đất Hà Nội giảm nhanh chóng chủ yếu là do tác động của chính sách thặt tín dụng của nhà nước. Theo vị này, cho dù thống kê tín dụng bất động sản Hà Nội chỉ khoảng 15%, nhưng thực tế rất nhiều cá nhân, tổ chức đầu tư địa ốc Hà Nội bằng hình thức này, hình thức khác, núp bóng doanh nghiệp sản xuất… đều có dính dáng đến vốn của ngân hàng.
Do vậy, khi chủ trương thắt tín dụng được đưa ra thông qua việc đẩy lãi suất cho vay lên tới 25 - 27%, đa phần nhà đầu tư đều như “cá mắc cạn”, nên cảnh mua bán đìu hiu, thậm chí bán tháo cũng không có gì là khó hiểu.
Còn với người dân có đất, sở dĩ họ cũng phải giảm giá là do vay vốn để sản xuất từ ngân hàng gặp khó vì lãi suất cao, nên bất đắc dĩ buộc họ phải tính đến chuyện cắt đất bán. Và khi mà thị trường trầm lắng, người mua thưa thớt thì việc phải giảm giá là điều đương nhiên.
"Chạy nước rút"
Gần đây, trên các diễn đàn bất động sản, chủ đề được giới đầu tư quan tâm là đề xuất cấm chia lô, bán nền tại tất cả các khu vực trên địa bàn cả nước vừa được Bộ Xây dựng gửi lên Thủ tướng.
Thực tế, đây không phải là một chủ trương hoàn mới của Bộ 98wim bởi trước đó, cơ quan này cũng đã ban hành văn bản nghiêm cấm hoạt động trên. Tuy nhiên, trước đây Bộ 98wim chỉ cấm đối với các dự án thuộc khu vực đô thị, thành phố, còn lại các khu vực khác vẫn được phép chia lô, bán nền.
Thế nhưng, với giới đầu tư Hà Nội, đề xuất trên cũng có nghĩa rằng, việc cấm chia lô bán nền sắp tới sẽ được siết chặt hơn và gần như “lệnh cấm” được Thủ tướng thông qua chỉ còn là vấn đề thời gian.
Rõ ràng đây là một cú sốc lớn đối với giới đầu tư, đặc biệt là các nhà đầu tư nhỏ lẻ, bởi ai cũng hiểu rằng, từ trước tới nay, lợi nhuận thu được từ các thương vụ đất dự án lớn gấp nhiều lần so với căn hộ hay đất thổ cư.
Và cũng như tâm lý chung của mọi giới đầu tư, khi mà một chủ trương dự kiến sẽ được thực hiện thì sở trường “chạy trước” của giới đầu tư địa ốc Hà Nội lại được thể hiện bằng những động thái tìm mua gom đất dự án trước thời điểm “giờ G”, cho dù xét trên mặt bằng chung, thị trường vẫn trong tình trạng trầm lắng.
Anh Trịnh Viết Thanh, một nhà đầu tư chia sẻ tại buổi giao lưu của Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cuối tuần qua: “Bạn bè tôi đều khuyên vào thời điểm này nên tìm mua đất dự án trước khi kiến nghị của Bộ Xây dựng được thông qua, bởi trong tương lai, khi mà các chủ đầu tư không được phép chia lô, bán nền nữa thì cá nhân nhà đầu tư nào có đất dự án trong tay sẽ thắng lớn”.
Hơn nữa, theo anh Thanh, giá đất tại nhiều khu vực của Hà Nội, đặc biệt là đất dọc tuyến đường Láng - Hòa Lạc, Lê Văn Lương… trong thời gian qua đã bị thổi giá lên rất nhiều, hiện đang dần trở về giá trị thực, do đó nếu không phải vay vốn ngân hàng thì đây đang là thời điểm giới đầu tư nên mua vào, chờ thị trường ấm lên sẽ có lợi nhuận cao.
Tuy nhiên, điều khiến không ít nhà đầu tư băn khoăn là nên rót tiền vào khu vực nào bởi muốn chen chân vào các dự án có tên tuổi trên địa bàn thì vẫn phải trả tiền chênh cho nhà đầu tư thứ cấp trước đó một khoản chênh không nhỏ.
Trong khi đó, với những dự án nhỏ, không tên tuổi thì lại lo ngại về độ an toàn và tính hợp pháp của dự án, nếu không kiểm tra kỹ càng và có hiểu biết tường tận.
Khảo sát của VnEconomy tại các sàn giao dich bất động sản trên địa bàn Hà Nội cho thấy, xu hướng tìm mua đất dự án đang bắt đầu xuất hiện trong giới đầu tư, trong đó khu vực được giới đầu tư quan tâm và xem như là tâm điểm vẫn là các dự án nằm dọc theo trục đường 32, nối từ Mai Dịch lên thị xã Sơn Tây.
Theo lý giải của giới đầu tư, trong tương lai khu vực phía Tây vẫn là tâm điểm của thị trường nhà đất Hà Nội. Tuy nhiên, với các nhà đầu tư không trường vốn, chắc chắn sẽ không thể chen chân vào các dự án dọc trục Đại lộ Thăng Long vì đất ở đây đã bị thổi giá từ 1 - 2 năm nay.
Do đó, cùng với trục hồ Tây - Ba Vì (dự kiến sẽ được xây dựng), trục quốc lộ 32 được cho là tâm điểm thu hút giới đầu tư vì giá tại nhiều dự án dọc theo trục đường này vẫn “mềm” hơn nhiều so với khu vực xung quanh.
“Thị trường trầm lắng suốt từ sau thời điểm nghỉ lễ 30/4. May thay, một vài tuần gần đây đã bắt đầu có một số khách hàng đến tìm mua đất dự án khu vực Hoàng Quốc Việt kéo dài, trục đường 32… Trong tuần qua, chúng tôi đã bán thành công hai lô đất thuộc dự án Kim Chung - Di Trạch”, ông Phạm Ngọc Dương, Trưởng bộ phận bán hàng Sàn giao dịch bất động sản Quang Minh cho hay.
Cũng theo ông Dương, hiện trong giới đầu tư dường như đang xuất hiện một động thái mới nhằm "chạy nước rút" trước thời điểm chủ trương cấm chia lô, bán nền trở thành hiện thực. Do đó, không ít nhà đầu tư cá nhân đang có xu hướng đẩy mạnh tìm mua những lô đất dự án có vị trí đẹp, với giá hợp lý với mục đích gom hàng chờ khi nguồn cung từ các chủ đầu tư tổ chức bị "cấm cửa" sẽ tung ra nhằm thu lợi nhuận cao.
Còn theo TS. Phạm Sỹ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng, về lâu dài, đầu tư vào đất dự án vẫn có nhiều triển vọng sinh lời cao. Thứ nhất là do chủ trương cấm chia lô bán nên của nhà nước sẽ khiến nguồn cung trở nên hạn chế rất nhiều.
Hơn nữa, trong số hơn 200 dự án bất động sản trên địa bàn Thủ đô đã và đang chờ được phê duyệt, thì đa phần trong số đó là dự án chung cư cao tầng. Như vậy, chắc chắn nguồn cung căn hộ trong tương lai sẽ dồi dào hơn, người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn về giá và vị trí, địa điểm…
Điều đó cũng đồng nghĩa với việc, cửa sinh lời cho nhà đầu tư đối với phân khúc này cũng ngày càng hẹp đi.
PA_Theo vneconomy
