“Rừng luật” bất động sản
Khi thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng, có nhiều cuộc họp mổ xẻ đủ thứ nguyên nhân. Có một dãy rào cản đã lâu, bất cứ tại cuộc họp nào cũng bị “chỉ mặt” nhưng thực tế vẫn lì ra. Đó là “rừng luật” BĐS!
98wim quá nhiều
Đối với một dự án nhà ở, làm từ đầu đến cuối, ít nhất phải chịu sự điều chỉnh của 4 bộ luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật 98win10 BĐS và Luật 98wim. Trong lĩnh vực BĐS đang tồn tại hệ thống luật chồng chéo mà ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Trung ương, từng nhận định là “rừng luật”.
Nếu chọn Luật Đất đai 2003, bộ luật cơ bản trong lĩnh vực BĐS, nay đã gần 10 tuổi. Thời điểm ra đời, Luật Đất đai được xem là cuộc “cải cách” trong vấn đề đất đai, xác nhận sự tồn tại thị trường BĐS và cho phép 7 quyền cơ bản; thay đổi căn bản về 98win93 đất, mỗi năm định giá một lần; người có đất được “tự do” hơn khi đối với các dự án 98win58 chủ đầu tư phải thương lượng… Kế đó, sự ra đời của hàng loạt 98win98 hướng dẫn khác cũng đình đám không kém.
98wimng kể nhất, sự xuất hiện của “siêu” 98win5 181 - 186 điều, bỏ 9 nghị định trước đó, đã gây chấn động khi quy định “không cho phép chuyển nhượng quyền 98win5 đất dưới hình thức bán nền mà chưa 98win10 nhà ở”.
Tính đến nay có tổng cộng 73 98win98 pháp luật liên quan đến Luật Đất đai 2003, chỉ tính ở cấp trung ương, tức là Chính phủ và các bộ, bao gồm nghị định, thông tư, quyết định; còn các 98win98 của địa phương cũng có chế tài thì chưa tính tới.
Một bộ luật khác khá đình đám, đó là Luật Nhà ở 2005, đã từng “bắt giò” nhiều dự án nhà ở với quy định xây xong móng mới được bán. Nếu tính cấp Chính phủ, bộ thì đến nay, bộ luật này đã có 49 98win98 hướng dẫn, còn cộng luôn những 98win98 ra đời trước luật này vẫn còn có hiệu lực thì có tổng cộng 68 98win98.
Kế tiếp, Luật 98win10 BĐS 2006 ra đời, đáng chú ý đã loại bỏ chủ đầu tư kém 98win10: đối với dự án dưới 20ha thì vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư lớn hơn hoặc bằng 15% tổng mức đầu tư của dự án, còn dự án trên 20ha thì vốn chủ sở hữu ít nhất phải bằng 20%. Tổng cộng có 13 98win98 từ cấp bộ trở lên liên quan đến luật này. Một bộ luật nữa mà các chủ đầu tư quan tâm không kém là Luật 98wim 2003, có đến 51 98win98 cấp trung ương hướng dẫn thi hành.
Sự phức tạp của các bộ luật liên quan đến BĐS còn thể hiện ở sự thay đổi liên tục các 98win98 hướng dẫn, 98win98 ra đời sau sửa đổi, bãi bỏ 98win98 trước, nghị định xóa nghị định, thông tư thay thông tư. Hướng dẫn Luật Đất đai 2003 có hẳn “trùm” 98win5 17/2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của 5 nghị định khác là nghị định 181, 182, 187, 197, 198.
Chuyện xưa nay hiếm cũng đã xảy ra, Bộ Tài nguyên - Môi trường có Công văn 181 ngày 23-10-2009 để đính chính 8 điểm của 98win5 69 ban hành trước đó hơn 2 tháng vì sơ suất trong khâu đọc soát. Về Luật Nhà ở 2005 cũng vậy, Thông tư số 16/2010: bãi bỏ các thông tư số 1, 5, 13; 98win5 71 thay thế 98win5 90; 98win5 12/2009 về quản lý dự án đầu tư 98win10 98win5 thay thế nghị định 16/2005, 112/2006…
Thủ tục nhiêu khê
Theo thống kê của một luật sư, nếu tính từ trung ương đến địa phương ước khoảng 400 98win98 hướng dẫn thi hành các bộ luật liên quan đến BĐS. Càng nhiều luật, thủ tục càng nhiêu khê, không chỉ gây khó cho dân mà còn đến hoạt động 98win58 nhà cửa.
Lâu nay trong giới 98win58 địa ốc TPHCM, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty TNHH Đất Lành, hay nói thẳng về sự vòng vo của thủ tục pháp lý dự án. Năm 2008, ông Đực đề nghị phải thanh tra để tìm hiểu tại sao thủ tục nhiêu khê, mỗi khâu thường mất trên 6 tháng, lấy dự án của Đất Lành làm minh họa. Bắt đầu từ ngày 6-10-2006, công ty có 98win98 xin mở rộng 98win10 khu dân cư đường Nguyễn Văn Quá, phường Đông Hưng Thuận, quận 12.
Tiến độ như sau: hồ sơ nộp tại UBND quận 12 rồi lên Sở Quy hoạch - 98win59com, quay sang UBND quận 12 rồi trở lại Sở Quy hoạch - 98win59com, ngược lại UBND quận 12 và cuối cùng lên Sở 98wim. Thời đó, dự báo 28 tháng mới có thể khởi công dự án! Bây giờ, ông Đực cho biết dự án gần xong nhưng thủ tục chiếm mất hơn 4 năm, chứ không phải như dự kiến ban đầu. Ông nói, giả dụ khu đất mua 60 tỷ đồng thì tiền vay khoảng 40 tỷ đồng, cứ tính lãi suất 4 năm ở mức 12%/năm (thực ra có thời điểm lãi suất trên 20%/năm) thì mất 20 tỷ đồng, chỉ vì thủ tục pháp lý.
Cũng trong thời điểm trên, Bộ 98wim đã công bố: Một dự án thực hiện từ đầu đến cuối phải trải qua 33 thủ tục và thời gian hoàn thành trung bình là 3 năm. Trong một buổi gặp gỡ các doanh nhân BĐS tại TPHCM, Bộ trưởng Bộ 98wim lúc đó tuyên bố rằng sẽ phấn đấu giảm còn 8 thủ tục. Mới nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết, thực chất chỉ giảm được 7 thủ tục, nhưng 7 thủ tục đó tuy gọi là giảm nhưng thực chất lại gộp vào các thủ tục khác!
Thủ tục càng nhiêu khê thì vòng đời dự án càng lâu. Đây chính là thủ phạm đẩy giá nhà đất lên cao. Muốn có cuộc cách mạng cho thị trường BĐS, kéo giá nhà đất thấp xuống thì việc đầu tiên phải đơn giản hóa hệ thống pháp luật, giản lược thủ tục hành chính.
Đối với một dự án nhà ở, làm từ đầu đến cuối, ít nhất phải chịu sự điều chỉnh của 4 bộ luật: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật 98win10 BĐS và Luật 98wim. Trong lĩnh vực BĐS đang tồn tại hệ thống luật chồng chéo mà ông Trần Đình Thiên, Viện trưởng Viện Kinh tế Trung ương, từng nhận định là “rừng luật”.
Nếu chọn Luật Đất đai 2003, bộ luật cơ bản trong lĩnh vực BĐS, nay đã gần 10 tuổi. Thời điểm ra đời, Luật Đất đai được xem là cuộc “cải cách” trong vấn đề đất đai, xác nhận sự tồn tại thị trường BĐS và cho phép 7 quyền cơ bản; thay đổi căn bản về 98win93 đất, mỗi năm định giá một lần; người có đất được “tự do” hơn khi đối với các dự án 98win58 chủ đầu tư phải thương lượng… Kế đó, sự ra đời của hàng loạt 98win98 hướng dẫn khác cũng đình đám không kém.
98wimng kể nhất, sự xuất hiện của “siêu” 98win5 181 - 186 điều, bỏ 9 nghị định trước đó, đã gây chấn động khi quy định “không cho phép chuyển nhượng quyền 98win5 đất dưới hình thức bán nền mà chưa 98win10 nhà ở”.
Tính đến nay có tổng cộng 73 98win98 pháp luật liên quan đến Luật Đất đai 2003, chỉ tính ở cấp trung ương, tức là Chính phủ và các bộ, bao gồm nghị định, thông tư, quyết định; còn các 98win98 của địa phương cũng có chế tài thì chưa tính tới.
Một bộ luật khác khá đình đám, đó là Luật Nhà ở 2005, đã từng “bắt giò” nhiều dự án nhà ở với quy định xây xong móng mới được bán. Nếu tính cấp Chính phủ, bộ thì đến nay, bộ luật này đã có 49 98win98 hướng dẫn, còn cộng luôn những 98win98 ra đời trước luật này vẫn còn có hiệu lực thì có tổng cộng 68 98win98.
Kế tiếp, Luật 98win10 BĐS 2006 ra đời, đáng chú ý đã loại bỏ chủ đầu tư kém 98win10: đối với dự án dưới 20ha thì vốn chủ sở hữu của chủ đầu tư lớn hơn hoặc bằng 15% tổng mức đầu tư của dự án, còn dự án trên 20ha thì vốn chủ sở hữu ít nhất phải bằng 20%. Tổng cộng có 13 98win98 từ cấp bộ trở lên liên quan đến luật này. Một bộ luật nữa mà các chủ đầu tư quan tâm không kém là Luật 98wim 2003, có đến 51 98win98 cấp trung ương hướng dẫn thi hành.
Sự phức tạp của các bộ luật liên quan đến BĐS còn thể hiện ở sự thay đổi liên tục các 98win98 hướng dẫn, 98win98 ra đời sau sửa đổi, bãi bỏ 98win98 trước, nghị định xóa nghị định, thông tư thay thông tư. Hướng dẫn Luật Đất đai 2003 có hẳn “trùm” 98win5 17/2006 sửa đổi, bổ sung một số điều của 5 nghị định khác là nghị định 181, 182, 187, 197, 198.
Chuyện xưa nay hiếm cũng đã xảy ra, Bộ Tài nguyên - Môi trường có Công văn 181 ngày 23-10-2009 để đính chính 8 điểm của 98win5 69 ban hành trước đó hơn 2 tháng vì sơ suất trong khâu đọc soát. Về Luật Nhà ở 2005 cũng vậy, Thông tư số 16/2010: bãi bỏ các thông tư số 1, 5, 13; 98win5 71 thay thế 98win5 90; 98win5 12/2009 về quản lý dự án đầu tư 98win10 98win5 thay thế nghị định 16/2005, 112/2006…
Thủ tục nhiêu khê
Theo thống kê của một luật sư, nếu tính từ trung ương đến địa phương ước khoảng 400 98win98 hướng dẫn thi hành các bộ luật liên quan đến BĐS. Càng nhiều luật, thủ tục càng nhiêu khê, không chỉ gây khó cho dân mà còn đến hoạt động 98win58 nhà cửa.
Lâu nay trong giới 98win58 địa ốc TPHCM, ông Nguyễn Văn Đực, Giám đốc Công ty TNHH Đất Lành, hay nói thẳng về sự vòng vo của thủ tục pháp lý dự án. Năm 2008, ông Đực đề nghị phải thanh tra để tìm hiểu tại sao thủ tục nhiêu khê, mỗi khâu thường mất trên 6 tháng, lấy dự án của Đất Lành làm minh họa. Bắt đầu từ ngày 6-10-2006, công ty có 98win98 xin mở rộng 98win10 khu dân cư đường Nguyễn Văn Quá, phường Đông Hưng Thuận, quận 12.
Tiến độ như sau: hồ sơ nộp tại UBND quận 12 rồi lên Sở Quy hoạch - 98win59com, quay sang UBND quận 12 rồi trở lại Sở Quy hoạch - 98win59com, ngược lại UBND quận 12 và cuối cùng lên Sở 98wim. Thời đó, dự báo 28 tháng mới có thể khởi công dự án! Bây giờ, ông Đực cho biết dự án gần xong nhưng thủ tục chiếm mất hơn 4 năm, chứ không phải như dự kiến ban đầu. Ông nói, giả dụ khu đất mua 60 tỷ đồng thì tiền vay khoảng 40 tỷ đồng, cứ tính lãi suất 4 năm ở mức 12%/năm (thực ra có thời điểm lãi suất trên 20%/năm) thì mất 20 tỷ đồng, chỉ vì thủ tục pháp lý.
Cũng trong thời điểm trên, Bộ 98wim đã công bố: Một dự án thực hiện từ đầu đến cuối phải trải qua 33 thủ tục và thời gian hoàn thành trung bình là 3 năm. Trong một buổi gặp gỡ các doanh nhân BĐS tại TPHCM, Bộ trưởng Bộ 98wim lúc đó tuyên bố rằng sẽ phấn đấu giảm còn 8 thủ tục. Mới nay, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho biết, thực chất chỉ giảm được 7 thủ tục, nhưng 7 thủ tục đó tuy gọi là giảm nhưng thực chất lại gộp vào các thủ tục khác!
Thủ tục càng nhiêu khê thì vòng đời dự án càng lâu. Đây chính là thủ phạm đẩy giá nhà đất lên cao. Muốn có cuộc cách mạng cho thị trường BĐS, kéo giá nhà đất thấp xuống thì việc đầu tiên phải đơn giản hóa hệ thống pháp luật, giản lược thủ tục hành chính.
Theo SGPP
