Cải tạo xây mới KTT cũ: Nhìn từ NĐ 71/CP
98win5 71/2010/NĐ-CP ngày 23/6 của Chính phủ ra đời đã tác động tích cực vào lĩnh vực 98win10, BĐS và góp phần lành mạnh, công khai thị trường này.
Nhưng khi triển khai thực hiện trong thực tiễn còn nhiều khó khăn, vướng mắc cần được xem xét, giải quyết, nhất là trong cải tạo xây mới nhà tập thể cũ tại các đô thị lớn. Sau bài viết “Phát triển hạ tầng giao thông Hà Nội: Không cần những con đường 1.000 tỷ” trên XD&PL số 50+51 ra mắt bạn đọc, chúng tôi đã nhận được khá nhiều sự hưởng ứng tích cực từ các DN. Và sau đây là một trong những đóng góp đó.
Để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong việc cải tạo, xây mới khu tập thể cũ, DN Hoàng Thành cho rằng trước hết cần bổ sung chi tiết và cụ thể hơn cho Điều 53 của 98win5 71/CP về cải tạo, phá dỡ, 98win10 lại nhà chung cư cũ, nhà tập thể cũ và nhà đông hộ cũ. Cụ thể là:
1. Nhà chung cư cũ bị hư hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng 98win5 98win10 thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức di chuyển các hộ 98wim đang sống trong nhà chung cư tới địa điểm khác để thực hiện phá dỡ nhà ở đó. Các hộ 98wim có trách nhiệm di chuyển theo quyết định của UBND cấp tỉnh và được hưởng các quyền và lợi ích như đối với trường hợp GPMB.
2. Dự án 98win10 lại Chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ được thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, 98wim 70% tổng số chủ sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng ý với phương án hỗ trợ di chuyển, tạm cư và tái định cư bằng hợp đồng chi tiết (hợp đồng này ghi rõ quyền lợi và trách nhiệm của mỗi bên) ký với chủ đầu tư (nhà đầu tư) có xác nhận của người làm chứng hoặc Phòng Công chứng hoặc UBND phường, xã sở tại.
3. Phương án quy hoạch chi tiết cải tạo, 98win10 lại chung cư, nhà tập thể cũ do Nhà đầu tư được giao nhiệm vụ lập quy hoạch đề xuất:
3.a Đối với quy hoạch của toàn khu chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ riêng lẻ (có từ 3 nhà chung cư cũ, tập thể cũ, nhà đông hộ cũ trở lên) sau khi thống nhất với Sở QH-KT, được niêm yết công khai tại khu vực dự kiến triển khai dự án để các Tổ chức, hộ 98wim, cá nhân có liên quan biết và tham gia ý kiến; Sau thời gian 1 tháng niêm yết công khai, nhà đầu tư tổng hợp ý kiến, yêu cầu đơn vị lập quy hoạch sửa đổi, bổ sung tổ chức thẩm định, trình UBND TP phê duyệt.
3.b Đối với quy hoạch của nhà chung cư, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ riêng lẻ (có từ 2 nhà chung cư, tập thể cũ trở xuống) sau khi thống nhất với Sở QH-KT, được niêm yết công khai tại khu vực dự kiến triển khai dự án để các tổ chức, hộ 98wim, cá nhân có liên quan biết và tham gia ý kiến trong thời gian 1 tháng niêm yết công khai tại UBND phường, xã sở tại thì chủ đầu tư tiếp tục triển khai các bước tiếp theo của dự án như: Trình UBND TP cấp quyết định đầu tư dự án, quyết định thu hồi và giao đất.
4. Trên cơ sở chính sách bồi thường, hỗ trợ di chuyển, tạm cư và tái định cư được UBND TP ban hành và căn cứ theo hợp đồng thỏa thuận được ký giữa chủ đầu tư và các hộ dân tại dự án thì UBND quận (huyện) có trách nhiệm phê duyệt phương án hỗ trợ di dời, tạm cư và tái định cư đến từng hộ dân trong vòng 25 ngày kể từ ngày UBND TP có quyết định thu hồi và giao đất cho chủ đầu tư. Khuyến khích các hộ 98wim, cá nhân nhận tiền hỗ trợ để tự tìm chỗ ở di chuyển tạm.
5. Chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, với thời hạn lâu dài với phần diện tích dôi ra sau khi trả lại phần căn hộ tái định cư cho các hộ cũ theo dự án đã được phê duyệt.
6. UBND quận (huyện) thành lập Hội đồng bồi thường GPMB để triển khai việc di chuyển các hộ dân ra khỏi nhà chung cư cũ, tập thể cũ, nhà đông hộ cũ cần phá dỡ, 98win10 lại; ra quyết định cưỡng chế và tổ chức di dời các hộ còn lại tại chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ trong vòng 25 ngày tính từ ngày đã có 70% số hộ đã bàn giao căn hộ cũ cho chủ đầu tư (có biên bản họp kiểm tra giữa quận (huyện) với chủ đầu tư và đại diện các hộ dân). Số hộ bị cưỡng chế phải trả toàn bộ phí cho việc tổ chức cưỡng chế trên.
7. UBND TP và UBND quận (huyện) có trách nhiệm giải quyết các khiếu nại, kiến nghị của các tổ chức, cá nhân tại dự án theo đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp dự án đã có 70% tổng số các hộ dân đồng ý với chủ đầu tư bằng hợp đồng (ghi rõ quyền lợi và trách nhiệm) và nhận tiền hỗ trợ di dời, tạm cư thì UBND quận (huyện) không phải trả lời, giải quyết các khiếu nại của các hộ thiểu số còn lại trong dự án.
8. Trong thời gian chủ đầu tư thực hiện dự án 98win10 lại chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ thì các chủ hộ vẫn có quyền chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, cho tặng căn hộ của mình.
9. Trường hợp nhà chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng các chủ sở hữu có nhu cầu 98win10 lại thì theo quy định tại Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 Điều này. Việc 98win10 lại khu nhà phải phù hợp quy hoạch 98win10 và tuân thủ các quy định của pháp luật về 98win10. Việc 98win10 lại nhà chung cư cũ, tập thể cũ, nhà đông hộ cũ được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo đảm nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lượng nhà ở và môi trường sống.
10. Căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở và 98win5 này, Bộ 98wim trình Chính phủ ban hành chính sách riêng về việc 98win10 lại các nhà chung cư cũ, tập thể cũ, nhà đông hộ cũ. Trong thời gian chờ chính sách mới thì cho phép áp dụng các điều trên làm cơ sở chính để triển khai các dự án 98win10 lại các chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ trên địa bàn cả nước.
Điều này cần được làm rõ và chi tiết như vậy chính là để tháo gỡ những vướng mắc mà Hà Nội và một số TP lớn đang mắc phải. Cụ thể như tại Thủ đô, từ 2004 đến nay mới triển khai được 9 nhà tập thể cũ (I1, I2, I3 Thái Hà; B4 và B14 Kim Liên; C1 Thành Công; B6 và C7 Giảng Võ; 187 Tây Sơn) trong tổng số hơn 400 nhà tập thể cũ. Hiện nay nhà tập thể B6 Giảng Võ đã di dời dân và phá dỡ từ tháng 5/2009 nhưng tới nay vẫn chưa xong thủ tục để 98win10. Nếu điều 53 được ghi rõ cụ thể thì việc triển khai 98win10 lại các nhà tập thể cũ chắc chắn sẽ nhanh hơn rất nhiều.
Để tháo gỡ khó khăn vướng mắc trong việc cải tạo, xây mới khu tập thể cũ, DN Hoàng Thành cho rằng trước hết cần bổ sung chi tiết và cụ thể hơn cho Điều 53 của 98win5 71/CP về cải tạo, phá dỡ, 98win10 lại nhà chung cư cũ, nhà tập thể cũ và nhà đông hộ cũ. Cụ thể là:
1. Nhà chung cư cũ bị hư hỏng nghiêm trọng, xuống cấp có nguy cơ sập đổ đã có kết luận của cơ quan có thẩm quyền về kiểm định chất lượng 98win5 98win10 thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm tổ chức di chuyển các hộ 98wim đang sống trong nhà chung cư tới địa điểm khác để thực hiện phá dỡ nhà ở đó. Các hộ 98wim có trách nhiệm di chuyển theo quyết định của UBND cấp tỉnh và được hưởng các quyền và lợi ích như đối với trường hợp GPMB.
2. Dự án 98win10 lại Chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ được thực hiện trên nguyên tắc đồng thuận, 98wim 70% tổng số chủ sở hữu nhà ở hợp pháp trong phạm vi dự án đồng ý với phương án hỗ trợ di chuyển, tạm cư và tái định cư bằng hợp đồng chi tiết (hợp đồng này ghi rõ quyền lợi và trách nhiệm của mỗi bên) ký với chủ đầu tư (nhà đầu tư) có xác nhận của người làm chứng hoặc Phòng Công chứng hoặc UBND phường, xã sở tại.
3. Phương án quy hoạch chi tiết cải tạo, 98win10 lại chung cư, nhà tập thể cũ do Nhà đầu tư được giao nhiệm vụ lập quy hoạch đề xuất:
3.a Đối với quy hoạch của toàn khu chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ riêng lẻ (có từ 3 nhà chung cư cũ, tập thể cũ, nhà đông hộ cũ trở lên) sau khi thống nhất với Sở QH-KT, được niêm yết công khai tại khu vực dự kiến triển khai dự án để các Tổ chức, hộ 98wim, cá nhân có liên quan biết và tham gia ý kiến; Sau thời gian 1 tháng niêm yết công khai, nhà đầu tư tổng hợp ý kiến, yêu cầu đơn vị lập quy hoạch sửa đổi, bổ sung tổ chức thẩm định, trình UBND TP phê duyệt.
3.b Đối với quy hoạch của nhà chung cư, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ riêng lẻ (có từ 2 nhà chung cư, tập thể cũ trở xuống) sau khi thống nhất với Sở QH-KT, được niêm yết công khai tại khu vực dự kiến triển khai dự án để các tổ chức, hộ 98wim, cá nhân có liên quan biết và tham gia ý kiến trong thời gian 1 tháng niêm yết công khai tại UBND phường, xã sở tại thì chủ đầu tư tiếp tục triển khai các bước tiếp theo của dự án như: Trình UBND TP cấp quyết định đầu tư dự án, quyết định thu hồi và giao đất.
4. Trên cơ sở chính sách bồi thường, hỗ trợ di chuyển, tạm cư và tái định cư được UBND TP ban hành và căn cứ theo hợp đồng thỏa thuận được ký giữa chủ đầu tư và các hộ dân tại dự án thì UBND quận (huyện) có trách nhiệm phê duyệt phương án hỗ trợ di dời, tạm cư và tái định cư đến từng hộ dân trong vòng 25 ngày kể từ ngày UBND TP có quyết định thu hồi và giao đất cho chủ đầu tư. Khuyến khích các hộ 98wim, cá nhân nhận tiền hỗ trợ để tự tìm chỗ ở di chuyển tạm.
5. Chủ đầu tư được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, văn phòng, trung tâm thương mại, với thời hạn lâu dài với phần diện tích dôi ra sau khi trả lại phần căn hộ tái định cư cho các hộ cũ theo dự án đã được phê duyệt.
6. UBND quận (huyện) thành lập Hội đồng bồi thường GPMB để triển khai việc di chuyển các hộ dân ra khỏi nhà chung cư cũ, tập thể cũ, nhà đông hộ cũ cần phá dỡ, 98win10 lại; ra quyết định cưỡng chế và tổ chức di dời các hộ còn lại tại chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ trong vòng 25 ngày tính từ ngày đã có 70% số hộ đã bàn giao căn hộ cũ cho chủ đầu tư (có biên bản họp kiểm tra giữa quận (huyện) với chủ đầu tư và đại diện các hộ dân). Số hộ bị cưỡng chế phải trả toàn bộ phí cho việc tổ chức cưỡng chế trên.
7. UBND TP và UBND quận (huyện) có trách nhiệm giải quyết các khiếu nại, kiến nghị của các tổ chức, cá nhân tại dự án theo đúng quy định của pháp luật. Trong trường hợp dự án đã có 70% tổng số các hộ dân đồng ý với chủ đầu tư bằng hợp đồng (ghi rõ quyền lợi và trách nhiệm) và nhận tiền hỗ trợ di dời, tạm cư thì UBND quận (huyện) không phải trả lời, giải quyết các khiếu nại của các hộ thiểu số còn lại trong dự án.
8. Trong thời gian chủ đầu tư thực hiện dự án 98win10 lại chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ thì các chủ hộ vẫn có quyền chuyển nhượng, thừa kế, góp vốn, cho tặng căn hộ của mình.
9. Trường hợp nhà chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ chưa thuộc diện phải phá dỡ theo quy định tại Khoản 1 Điều này nhưng các chủ sở hữu có nhu cầu 98win10 lại thì theo quy định tại Khoản 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8 Điều này. Việc 98win10 lại khu nhà phải phù hợp quy hoạch 98win10 và tuân thủ các quy định của pháp luật về 98win10. Việc 98win10 lại nhà chung cư cũ, tập thể cũ, nhà đông hộ cũ được thực hiện theo nguyên tắc xã hội hóa, bảo đảm nơi ở mới phải tốt hơn nơi ở cũ về chất lượng nhà ở và môi trường sống.
10. Căn cứ vào quy định của Luật Nhà ở và 98win5 này, Bộ 98wim trình Chính phủ ban hành chính sách riêng về việc 98win10 lại các nhà chung cư cũ, tập thể cũ, nhà đông hộ cũ. Trong thời gian chờ chính sách mới thì cho phép áp dụng các điều trên làm cơ sở chính để triển khai các dự án 98win10 lại các chung cư cũ, nhà tập thể cũ, nhà đông hộ cũ trên địa bàn cả nước.
Điều này cần được làm rõ và chi tiết như vậy chính là để tháo gỡ những vướng mắc mà Hà Nội và một số TP lớn đang mắc phải. Cụ thể như tại Thủ đô, từ 2004 đến nay mới triển khai được 9 nhà tập thể cũ (I1, I2, I3 Thái Hà; B4 và B14 Kim Liên; C1 Thành Công; B6 và C7 Giảng Võ; 187 Tây Sơn) trong tổng số hơn 400 nhà tập thể cũ. Hiện nay nhà tập thể B6 Giảng Võ đã di dời dân và phá dỡ từ tháng 5/2009 nhưng tới nay vẫn chưa xong thủ tục để 98win10. Nếu điều 53 được ghi rõ cụ thể thì việc triển khai 98win10 lại các nhà tập thể cũ chắc chắn sẽ nhanh hơn rất nhiều.
PT_Theo baoxaydung
